Что выбрать: новостройку или вторичку?

Для того чтобы адекватно оценить ситуацию на рынке жилья в вашем регионе или городе, лучше всего сначала изучить существующие в общем доступе рейтинги, аналитические отчеты, динамику цен за последние годы. Если вы рассматриваете ипотеку, то просчитайте ежемесячные платежи с помощью онлайн-калькуляторов, а уже потом обращайтесь в два-три банка (один из которых будет из числа банков с многолетней историей, а два других предложат лучшие условия). Изучите частные объявления о продаже на сайтах-агрегаторах. Это поможет составить базовое представление о нужном вам предложении, отсеяв при этом завышенные и заниженные цены.

Если вы точно знаете, в каком районе вам нужна квартира, то изучите этот район (желательно поехать туда посмотреть, как там выглядит жизнь в будние и выходные, днем и вечером). Когда дело дойдет до просмотра реальных объектов, не экономьте на этом время, но и не распыляйтесь. Вместо того чтобы осматривать бегло по 20 вариантов в неделю, на ходу уточняя, все ли в норме с документами, лучше просматривать не более четырех-пяти вариантов в месяц, предварительно выделив их из общей массы по ключевым для вас параметрам. В выявлении недостатков не заинтересованы ни продавцы, ни риелторы — только вы. Кстати, заметив что-то не особенно критичное для вас, можно не отказываться от квартиры вовсе, но начать обсуждать скидку. При первоначальном осмотре рекомендуется особое внимание обратить на батареи, сантехнику, проводку (необязательно быть специалистом, чтобы заметить запутанные клубки проводов над входной дверью и ржавые подтеки в ванной). Ваша главная задача на данном этапе — получить достаточно времени на осмотр квартиры.

Содержание
  1. Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов
  2. От ста вариантов — к пяти
  3. Что должно быть возле дома где будите жить?
  4. Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить
  5. Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или  квартиру с готовым ремонтом
  6. Вариант №2 — Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом
  7. Вариант №3 — Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район
  8. Вариант №4 — Что лучше купить квартиру в старом доме дешевле или в новом, но дороже
  9. Квадратные метры — цена мечты
  10. Как правильно организовать осмотр квартиры
  11. Какой этаж лучше?
  12. Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?
  13. Стоимость
  14. Наличие/отсутствие мебели и техники
  15. Возможность выбора
  16. Инфраструктура и парковки
  17. Современные планировки
  18. А может, выбрать квартиру с отделкой (ремонтом)?
  19. Материал дома, его внешний вид и внутренний ремонт
  20. Кирпич
  21. Панельный
  22. Внешний вид дома
  23. Внутренний ремонт и оснащение
  24. Лифт
  25. Район будущего проживания
  26. Инфраструктура
  27. Транспортная доступность
  28. Экология
  29. Простота ремонта
  30. Размеры квартиры, ее расположение, количество комнат
  31. Осмотр дома внутри и снаружи
  32. Оценка внешнего вида строения
  33. Планировка
  34. Состояние квартиры
  35. Где покупать квартиру — в новостройке или на вторичке
  36. Квартиры в новостройках
  37. Юридическая чистота
  38. Новый дом или вторичный рынок
  39. Грамотный выбор этажа
  40. Важность хороших соседей
  41. Жилье под крышей
  42. Жилье на первом этаже
  43. Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?
  44. Как проверить квартиру перед покупкой
  45. Проверка квартиры в новостройке
  46. В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?
  47. Что такое обременение жилья, и почему это важно?
  48. Внимание, соседи!
  49. Как выявить хороших соседей? Есть несколько советов:
  50. Месторасположение и инфраструктура
  51. Ожидание сдачи и риски
  52. Ремонт

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

  • квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
  • в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
  • квартиру продает наследник , особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
  • последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo vtorichke

От ста вариантов — к пяти

Есть распространенная шутка о покупке вторичного жилья, которая звучит примерно так: «Как накопить на квартиру в центре столицы со средней зарплаты менеджера? Никак». Покупатель квартиры должен четко понимать, какие у него возможности и как они соотносятся с желаниями.

Для того чтобы поиск был продуктивным, рекомендуется максимально… сузить круг поиска. Риелтор гораздо быстрее подберет варианты в рамках одного района, удовлетворяющие вашим критериям, чем в черте всего города. Это парадокс, потому что нам всегда кажется, что чем больше предложений, тем лучше. Но человеческая природа такова: из ста вариантов он выбрать не может, а из десяти — вполне.

Да и мало кто на самом деле готов согласиться на любую квартиру в любом месте просто из-за приемлемой цены. У каждого покупателя есть иерархия приоритетов. Одним важен доступ общественного транспорта, вторым — подземный паркинг, третьим — парки, школы, детские сады, четвертым — удовлетворительное состояние квартиры. Покупателю нужно понимать, что для него важнее. Квартиры, удовлетворяющие всем параметрам, встречаются, пожалуй, лишь в бизнес-классе. Если же вы рассматриваете комфорт и эконом, то выбирайте два ключевых параметра и отталкивайтесь от них.

Что должно быть возле дома где будите жить?

Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

  • магазины
  • общественный транспорт
  • детский сад и школа
  • больница

Чем больше всего рядом, тем лучше.

Действительно, сейчас чуть ли не у каждой семьи есть свое авто, а то и по два, становится остро вопрос наличия места где можно оставить машину. Во многих городах идут чуть ли не войны за парковочные места.

Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.

И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?

Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.

Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.

Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить

Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или  квартиру с готовым ремонтом

Уже из заголовка понятно в чем будет разница:

  1. Если решили делать ремонт, то нужен запас денег и времени, жить в этой же квартире и делать ремонт не самый лучший вариант. Иначе весь процесс растянется на долго.
  2. НО, плюс в том, что качество ремонта вы можете проконтролировать, сюрпризы будут сведены к минимуму, получите то что нравится именно вам.

Если покупать готовую квартиру, то стоит ждать следующего:

  1. Денег заплатите больше, а качество не гарантированно. Все может отвалится через пару месяцев, к продаже мог быть сделан самый дешевый косметический ремонт.
  2. Если повезло и квартира попалась действительно хорошая, то можно сразу заехать и жить несколько лет даже не задумываясь о ремонте.

Вариант №2 — Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом

  • Тут важно понимать, что ремонт вы сделать всегда сможете, а с планировкой все может быть сложнее.
  • Если не удастся узаконить перепланировку, то при продаже возникнут проблемы.
  • Ремонт может занять несколько месяцев, а вот жить с хорошим ремонтом, но в с маленьким коридором или кухней придется годами.
  • Перепланировку могут заставить восстановить, если на вас «обидятся» чем-то соседи.

Взвесьте все за и против.

Вариант №3 — Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район

  • Большая площадь — это комфорт.
  • Удобный, спокойный район — это тоже комфорт.

Какому варианту отдать приоритет?

Нюансов может быть много и сравнивать нужно каждый отдельный вариант.

Задайте себе следующие вопросы:

  • Насколько площадь будет меньше или больше?
  • Будет ли вам комфортно в квартире с данной площадью?
  • Может быть купить квартиру с тем же количеством комнат, но меньше по площади в более удобном районе?
  • Спокойный и безопасный ли район?
  • Долго ли придется добираться из данного района в до работы?
  • Насколько развита инфраструктура района?

Если квартира будет на 5-10 м2 меньше — это проблема? А если каждый день придется тратить по несколько часов на дорогу?

Вариант №4 — Что лучше купить квартиру в старом доме дешевле или в новом, но дороже

  • Бывают варианты, когда в старом доме можно купить убитую двушку, а то и трешку, сделать в ней ремонт. По цене будет стоить как новая однокомнатная квартира со средненьким ремонтом.
  • Квартиру в старом доме даже с хорошим ремонтом не удастся продать так, чтобы окупить все вложения. С годами такая квартира будет все равно дешеветь.
  • В старом доме понятно кто соседи, как работает УК. В новом доме могут быть сюрпризы.

Квадратные метры — цена мечты

Цена за квадратный метр жилья

Стоимость квадратного метра является одним из основополагающих факторов при выборе квартиры в новостройке — ограниченность доходов россиян

ставит на первое место при подборе жилья возможности, а затем уже желания.

Цена квартиры в новостройке неразрывно связана с качеством используемых строительных материалов и работ, а также с местом расположения дома.

Стоимость квадратного метра, влияние на цену этажа и вида из окна, сколько стоит отделка, изменение цены на разных этапах строительства — все это должно быть четко прописано в договоре.

Совет: в офисах продаж серьезных застройщиков присутствуют кредитные специалисты, которые подберут наиболее выгодный вариант с ипотекой и помогут с документами.

Как сэкономить на цене? Крупные застройщики могут проводить акции, которые дают возможность  приобрести квартиры по ценам от застройщика в  новостройке дешевле ее реальной стоимости.

К тому же, можно получить приличную скидку тем, кто вносит 100% предоплату. Иногда застройщик снижает цену на несколько оставшихся квартир в доме.

Как правильно организовать осмотр квартиры

Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:

  • договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
  • к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
  • пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.

Придите раньше назначенного времени и проинспектируйте окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах — это может дать некоторое представление о социальном уровне соседей.

kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo vtorichke

Во время осмотра действуйте методично, используйте предварительно заготовленный список вопросов. Не позволяйте отвлечь себя светской беседой от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все изъяны помещения, получить нужные ответы.

Возможно, вам удастся обосновать предложение снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, такие:

  • входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;
  • квартира угловая;
  • требуется замена электропроводки.

kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo vtorichke

Какой этаж лучше?

Выбираем этаж в новостройке

Определившись с районом, застройщиком и даже домом, радоваться рано — впереди ответственный выбор этажа, планировки и конфигурации квартиры.

На каком этаже лучше живется?

При выборе квартиры в новостройке предпочтение покупатели отдают средним этажам, несправедливо обижая первый и последний этажи. А у них есть свои преимущества!

Прежде всего, стоимость — на 3-5% ниже квартир на средних этажах. К тому же, жильцам первого этажа не страшна поломка лифта, особенно это актуально для пожилых людей и мам с колясками. Учитывая, что в большинстве новостроек первый этаж — это коммерческая недвижимость, то «первоэтажникам» не стоит бояться сырых подвалов и холодного пола. Среди серьезных минусов — шум с улицы, затоптанный подъезд, неприятные запахи при наличии мусоропровода и опасность проникновения воров в квартиру.

Верхние же этажи в последнее время пользуются спросом — это отличный вариант для тех, кто стремится к тишине и не любит шум от соседей сверху. Такую квартиру не затопят жильцы сверху, а из окон может открываться приятная для обзора панорама.

Но нужно уточнить о наличии технического этажа, если его нет, в квартире может быть душно, а во время дождя есть риск потеков.

Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?

  1. Провести тщательный сбор информации, найти документальное подтверждение каждому слову продавца.
  2. Самостоятельно запросить выписку ЕГРН , посетить ЖЭК и поговорить с соседями.
  3. Проверить продавца на предмет долгов в ССП и судебных разбирательств.
  4. Убедиться, что продавец является собственником квартиры, а не доверенным лицом.
  5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть в деньгах, так и понести серьезные потери. Более надежный способ заключить выгодную сделку — провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo vtorichke

Стоимость

Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.

Наличие/отсутствие мебели и техники

Редко подобные предложения можно встретить в новостройках, однако для вторичного рынка – это вполне нормально. Собственники предпочитают продавать недвижимость со всем, что в ней есть, кроме, возможно, каких-то отдельных элементов, типа дивана или телевизора. Зачастую остается кухня, ванная и туалет со всем в них установленным.

Как доказывает практика, стоимость такого жилья немного, но все же выше, чем у квартир, которые продаются вообще без ничего. Примерно на 10%. Если у покупателя уже есть все, что нужно (или планируется покупка именно той мебели и техники, которую давно хотелось приобрести), то лучше выбирать квартиры без ничего, заодно на этом сэкономив. Во всех остальных случаях лучше брать уже подготовленные для жизни квартиры.

Возможность выбора

Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.

Инфраструктура и парковки

Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.

Современные планировки

Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные. Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.

А может, выбрать квартиру с отделкой (ремонтом)?

Квартира с отделкой

Чтобы избежать вышеперечисленных прелестей, можно приобрести квартиру в новостройке с отделкой. Такой вариант предпочитают покупатели, желающие побыстрее заселиться в квартиру, которым легче заплатить более дорогую цену, чем самостоятельно и долго делать ремонт.

Дома «под ключ» сейчас предлагают многие застройщики, включая стоимость отделки в общую цену. Ремонт от строительной компании обойдется дешевле, и отметить новоселье можно гораздо раньше.

Материал дома, его внешний вид и внутренний ремонт

Материал, из которого изготавливается дом, также имеет огромное значение. Всегда выделяют два основных варианта: кирпичные и панельные дома. Бывают и другие разновидности, но встречаются они значительно реже.

Кирпич

Правильно сделанный кирпичный дом отличается значительно более качественным сохранением тепла, а значит, что в нем зимой будет намного комфортнее. Кроме, того кирпич лучше выглядит визуально.

Панельный

Квартиры в панельных домах, как правило, обходятся дешевле, чем в кирпичных, однако у них обычно хуже сохранение тепла. Визуально они тоже могут выглядеть неплохо, если сделаны качественно.

Внешний вид дома

Главное во внешнем виде – отсутствие отчетливых проблем: трещин, кусков выпавшего кирпича и других подобных разрушений. На втором месте – внешний вид. Насколько красиво дом выглядит. Это, на самом деле, не слишком важно, однако при прочих равных условиях может стать решающим фактором.

Внутренний ремонт и оснащение

Важнее то, как дом выглядит изнутри. Чистый подъезд, отсутствие матерных надписей, все горящие лампочки, работающий лифт – хороший признак. Чем лучше дом выглядит изнутри, тем лучше. Нередко в крупных домах даже есть собственный консьерж, благодаря чему посторонних тут точно не будет.

Лифт

Если покупатель планирует приобретать квартиру на верхних этажах (начиная с третьего и выше), что важно проверить лифт, его размер и работоспособность. В новых домах нередко есть сразу по два лифта, один из которых небольшой, пассажирский, а второй большой, грузовой. Второй особенно пригодиться при переезде или покупке новой мебели.

Необходимо проверить, как выглядят лифт, узнать, нормально ли они работают, как часто бывают на ремонте и так далее. Уточнять это все нужно в первую очередь у продавца, но желательно перепроверить данные, опросив соседей.

Район будущего проживания

Выбирая место проживания, обратите внимание на:

  • наличие инфраструктуры;
  • транспортную доступность;
  • экологию.

Инфраструктура

Ее значение в будущем зависит от состава семьи, ее привычек и потребностей.

Если вы одинокой молодой человек с личным автомобилем, то наличие поблизости от дома супермаркетов, аптек, поликлиник вас не будет особо интересовать.

Если у вас семья с детьми, то будут важны такие объекты как школа, детский сад, поликлиника, детские площадки, парковые зоны.

Транспортная доступность

Для людей без собственного автотранспорта важно наличие маршрутов общественного транспорта, следующих в разные районы города.

Поэтому нужно проверить транспортную оснащенность именно по тем направлениям, которые важны для членов вашей семьи. Выясните, есть ли маршруты, которые довезут вас до нужных мест без пересадок или с минимальным их количеством.

Если у вас есть машина, выясните, есть ли вблизи от дома автостоянки или гаражные боксы, где можно купить или арендовать место.

Экология

Она важна для всех, но особенно для пожилых людей и семей с детьми.

Поэтому обязательно проверьте район на наличие:

  • свалок;
  • заводов;
  • больших автомагистралей;
  • зеленых насаждений, зон для прогулок.

Свалки, заводские выбросы, выхлопные газы очень сильно загрязняют воздух и становятся причиной серьезных заболеваний у людей с аллергией или болезнями органов дыхания.

Простота ремонта

Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.

Размеры квартиры, ее расположение, количество комнат

Думая о большой просторной квартире для своей семьи, учтите, что стоимость коммунальных услуг и налог на недвижимость растут вместе с площадью жилья. Поэтому к подбору площади нужно подходить разумно.

Однокомнатная — для одиноких людей или семейной пары без детей. Даже маленькие квартиры могут сильно различаться по площади, поэтому размер нужно подбирать, исходя их своих потребностей и бюджета.

Двухкомнатная — для небольшой семьи, у которой не более двух детей. Места хватит как для детей, так и для родителей. При этом ее площадь не так велика, чтобы коммуналка сильно сказывалась на бюджете.

Трехкомнатная — для семьи с тремя и более детьми. Места хватит на всех.

Четырехкомнатная — для семьи, где в наличии все поколения – дедушка, бабушка, папа, мама, дети.

Не слишком удачным выбором считаются квартиры, расположенные:

  • рядом с лифтовыми шахтами и лестничными маршами – будет беспокоить шум;
  • угловые – в комнатах с двумя внешними стенами зимой может быть прохладно;
  • с окнами, обращенными на близко расположенные соседние здания – недостаток естественного освещения и неприятное ощущение, что вами наблюдают.

Но если все остальное вас устраивает, можно просить скидку «за неудобства» в размере 3–5%.

Осмотр дома внутри и снаружи

Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома. Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом. Важно лишь знать, куда смотреть.

Оценка внешнего вида строения

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Планировка

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

Состояние квартиры

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

  1. Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
  2. Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
  3. Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
  4. Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
  5. Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
  6. Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
  7. Остекление лоджии или утепление балкона.
  8. Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
  9. Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
  10. Наличие счетчиков.

Где покупать квартиру — в новостройке или на вторичке

Квартиру можно купить на первичном рынке в новостройке, либо на вторичном — у собственника. Разница ощутима в плане денег, качества жилья и уровня комфорта, а самое главное — подходов к выбору недвижимости.

Квартиры в новостройках

Понятие «новостройка» объединяет дома, в которых можно приобрести недвижимость от застройщика или его агента. Покупка такого жилья регулируется положениями 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Выбрав и купив квартиру в новостройке, вы становитесь дольщиком — инвестором в строительство дома. Взамен вы приобретаете право на получение конкретной недвижимости после завершения строительства дома.

Квартиры в новостройках ориентированы на тех, кто не претендует на быстрое заселение и готов подождать 2–3 года до сдачи комплекса. Но найти жилье от застройщика можно и в готовых домах.

Покупка квартиры в новостройке обычно совершается через договор долевого участия (ДДУ). Если дом уже готов, с застройщиком заключается договор купли-продажи (ДКП).

Чем ближе срок сдачи новостройки, тем выше и стоимость квадратного метра. В среднем на этапе котлована квартира будет стоить на 20–30% дешевле, чем при выдаче ключей. Выгоднее всего покупать недвижимость на старте продаж.

Юридическая чистота

Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.

Новый дом или вторичный рынок

Особенности покупки жилья в новостройке:

  1. Жилье продает непосредственно застройщик. С юридической точки зрения такая покупка безопаснее. В доме еще никто не жил и, соответственно, никто не прописан.
  2. Но бывают случаи, когда одни и те же квадратные метры проданы несколько раз. Поэтому если для вас принципиально приобретение только нового жилья, ищите застройщика с хорошей репутацией.
  3. Новые квартиры не всегда готовы к проживанию. Для нормальной жизни сначала придется делать ремонт, что откладывает заселение и требует затрат.

Вторичный рынок:

  1. Даже если дом еще совсем не старый, стоимость квартир в нем ниже, чем у аналогичных вариантов в новостройках. Часто жилье продается вместе с бытовой техникой, мебелью.
  2. Сделки с таким жильем нередко затягиваются из-за множества проблем, поэтому считаются более рискованными. Во избежание проблем, нужно тщательно проверять квартиру на «юридическую чистоту» и отсутствие обременений.
  3. Жилье в старом фонде может оказаться проблемным из-за износа коммуникаций, а также других конструктивных частей здания. После покупки эти проблемы придется решать самостоятельно, за свой счет.

Грамотный выбор этажа

Расположение квартиры на определенном этаже играет важную роль и дело не только в плюсах и минусах верхних и нижних этажей, о которых мы поговорим позже. Также речь о соседях. Очень важно, чтобы ваше новое жилье было окружено адекватными жильцами. Часто этому совсем не уделяют внимание, закончиться это может не совсем хорошо.

Важность хороших соседей

Пройдитесь по всем соседским квартирам: на лестничной клетке, под и над вашим потенциальным жильем. Даже если они откажутся разговаривать, можно будет составить впечатление по внешнему виду и реакции на визит без предупреждения. Стоит помнить, что малоимущие люди не несут никакой угрозы.

В группе нежелательных соседей чаще всего оказываются одинокие пожилые люди (особенно живущие под вами), поскольку часто им скучно, они могут жаловаться, чтобы привлечь внимание. Также неприятно жить рядом с грубиянами и с зависимыми от алкоголя и наркотиков. Если в квартире над вами есть маленькие дети, будьте готовы к постоянному шуму и топоту, если вас не отделяет хорошей толщины перегородка.

Жилье под крышей

Расположенное под крышей жилье небезосновательно воспринимается многими как невыгодное, поскольку высок риск протекания крыши и промерзания. Однако, верно это только для старых домов (чаще речь о хрущевках) без двускатных крыш, технического этажа или хотя бы чердака.

При этом квартира на последнем этаже имеет и достоинства: если над вами технический этаж, позже его можно приватизировать, провести перепланировку и получить двухуровневое жилье.

Также всегда можно обратиться в управляющую компанию и уточнить дату проведения последнего капитального ремонта и обновления кровли. Если в доме есть только чердак, то хорошо бы самостоятельно туда подняться и оценить состояние крыши.

Кроме того, квартиры на последних этажах часто выбирают те, кто устал от топота соседей. На лестничной клетке вы не встретите никого, кроме соседей по этажу, да и шум с улицы не так сильно слышно.

Жилье на первом этаже

Несмотря на отсутствие рисков протекания крыши, расположенное на первом этаже жилье все же имеет свои недостатки. Чаще всего связаны они с подвалом. При повышенной влажности там обязательно появится плесень, неприятный запах и грибок. Рано или поздно это может проникнуть в квартиру, испортить вам настроение, ремонт и здоровье.

Также до окон таких жилищ легко доносится любой шум улицы. Особенно неприятно, когда под окнами стоят мусорные контейнеры или припаркованы автомобили. Если окна расположены низко, придется раскошелиться и на обеспечение дополнительных мер безопасности – установку защитных решеток.

Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?

Как проверить квартиру перед покупкой

Вне зависимости от того, решили вы покупать недвижимость от застройщика или «с рук», перед тем, как выбрать квартиру и оформить сделку, обязательно проведите всестороннюю проверку. Но легче сказать, чем сделать — многие покупатели просто не знают, с чего начать.

Процесс проверки квартиры можно разделить на два этапа:

  • изучение документов;
  • непосредственный осмотр (если возможно).

Вопросы качества и законности продажи жилья лучше доверить специалистам — юристам, риелторам, строителям. Вы можете проверить квартиру и самостоятельно, если уверены в своей квалификации.

Проверка квартиры в новостройке

Самое важное при выборе квартиры в новостройке — это проверить застройщика. Именно от его работы зависят сроки реализации объекта и его качество. Обязательно найдите и прочитайте отзывы о компании на форумах. Загляните на официальную страницу девелопера, посмотрите другие его проекты. Если среди них есть готовые, можно лично посетить их и оценить качество работы подрядчиков.

Осмотреть квартиру в новостройке можно не всегда — только если дом уже построен. А вот в документах следует разобраться, причем самым тщательным образом. Обратите внимание на наличие у застройщика следующих бумаг:

  • разрешения на строительство;
  • актуальной проектной декларации (обновляется каждый месяц);
  • разрешение на ввод в эксплуатацию (для готовых домов).

Электронные версии документов в обязательном порядке должны публиковаться на сайте наш.дом.рф в ЕИСЖС. Оригиналы можно посмотреть в офисе застройщика.

Не стесняйтесь требовать у застройщика документы — это ваше право на основании закона о долевом строительства 214-ФЗ (ст. 3.1, 19).

Проверить качество квартиры в новостройке трудно — финальный результат зависит от добросовестности застройщика, поэтому нужно целиком сосредоточиться на подборе надежной компании.

В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?

С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.

Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.

Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.

В дальнейшем, если захотите продать квартиру, то в кирпичном доме это будет сделать проще.

К тому же, частая проблема панельных домов — это промерзание швов, и соответственно, стен квартир. Слышимость также оставляет желать лучшего, но если площадь большая, то можно потратиться и сделать звукоизоляции в комнатах где отдыхаете. Комфорт вашего проживания в таких домах будет напрямую зависеть от качества работы управляющей компании.

В старом панельном доме покупать квартиру стоит только в том случае, если у вас совсем мало денег. Ремонт никогда в ней не окупится, дороже продать вряд ли удастся.

У кирпичных домов также есть минусы — дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.

Монолитные дома — самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.

Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.

1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).

3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец. Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать. А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).

Внимание, соседи!

Обращаем внимание на соседей

Эта информация актуальна для тех, кто выбирает квартиру в уже сданной и частично заселенной новостройке. Очень актуальна. Данный параметр многие недооценивают, а зря — если с соседями не повезет, то радость от покупки долгожданной жилплощади может обернуться бесконечными бытовыми проблемами и «потрепанными» нервами.

Как выявить хороших соседей? Есть несколько советов:

  • оценить входные двери будущих соседей — они могут косвенно охарактеризовать людей, проживающих за ними;
  • посмотреть на внешний вид окон в подъезде, рамы, шторы — по их состоянию можно сделать вывод о наличии уюта в квартирах;
  • самый действенный способ — познакомиться. Прямое знакомство с потенциальными соседями расставит все точки над «и»;
  • прогулявшись по двору и ближайшим окрестностям, можно понять, собираются ли в округе подозрительные личности или все достаточно спокойно.

Месторасположение и инфраструктура

Большие жилые комплексы часто строятся в отдаленных от центра районах, где для них достаточно места. Возведение корпусов и инфраструктуры ЖК может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понимать, какие объекты и когда будут построены.

Ожидание сдачи и риски

Пользуясь возможностью купить жилье дешевле, будущие жильцы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет определенные риски, так как сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут сдвигаться, а в некоторых случаях дом и вовсе может быть не достроен. Появление проектного финансирования и использование эскроу-счетов снижают риски и защищают права дольщиков. Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика — это не поможет оградить себя от рисков полностью, однако существенно их снизит.

Ремонт

Приобретение вторичной недвижимости дает возможность не делать ремонт, если он вас устраивает, или делать его постепенно, проживая в квартире. Большая часть новостроек сдается без отделки, поэтому нуждается в ремонте.

Как видите, — особенностей очень много и всё очень индивидуально и решать именно Вам, исходя из конкретно Вашей ситуации.
Недвижимость и право
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector