О регистрации сделок с недвижимостью (часть 1)

Сделки с недвижимостью – пожалуй, самая рискованная и значительная часть гражданского оборота. Рискованной она является, в первую очередь, потому, что российское законодательство пока не в полной мере охватывает все тонкости и нюансы сделок с недвижимостью, кроме того являясь еще и одной из самых сложных частей этого законодательства. Учитывая два этих нюанса, судебная практика играет очень важную роль. Центральными руководящими материалами российских судебных органов является Обзор практики разрешения споров, которые связаны с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обзор этот содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года №59.

Государственная регистрация сделки с недвижимость по сути является заключительной частью сделки, которая необходима в ряде случаев, предусмотренных законов, а в частности статье 164 Гражданского кодекса РФ. Конечно, существуют и случаи, когда государственная регистрация сделки не нужна. Но и в таком случае стороны иногда включают пункт об обязательной государственной регистрации в договор и обращаются в органы юстиции с требованием зарегистрировать сделку. Однако условие о вступлении в силу договора лишь с момента регистрации является ничтожным, так как оно противоречит пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса. О таких случаях упоминается в пункте 5 вышеуказанного Обзора.

Следует заострить свое внимание и на вопросах, который касаются состава законодательства о регистрации прав на недвижимость. Многие органы управления субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления зачастую перегибали палку в своем нормотворчестве, устанавливая обязательную государственную регистрацию для сделок, которые в оной не нуждаются. Конституция РФ и Гражданский кодекс на самом деле не наделяют субъекты правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимость и видов сделок с ним, подлежащих госрегистрации. Напоминаем, что эта регистрация осуществляется только в тех случаях, которые оговорены федеральным законодательством. Поэтому те нормативные акты, которые принимаются субъектами Федерации, не подлежат применению, так как противоречат нормам Гражданского кодекса.

Пристального внимания заслуживает пункт 4 вышеуказанного Обзора, в котором описывается ситуация, когда строительная организация обратилась к учреждение юстиции с требованием зарегистрировать договор купли-продажи квартиры с акционерным обществом, которое выступало в качестве покупателя. Оказалось, что ранее договор купли-продажи этой квартиры уже был зарегистрирован, но между строительной организацией (истцом) и другим покупателем. Организация не оспаривала факт того, что второй (а вернее первый по времени) договор был заключен, но ссылается на то, что в том случае переход права собственности не был зарегистрирован, в связи с чем организация осталась собственником квартиры в силу положений пунктов 2 статьи 233 и 1 статьи 551 Гражданского кодекса. А так она осталась собственников квартиры, она имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции обязано было зарегистрировать новый договор купли-продажи. Но арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на статью 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и на Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219. В соответствие с этим нормативными актами в ЕГРПНИ вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и записи о прекращении сделок. Эти записи не должны противоречить друг другу, а так как в данном реестре уже имеется запись о зарегистрированном договоре купли-продажи данной квартиры, это является препятствием для внесения новой записи, в которой фигурирует та же квартира. Регистрационная запись о ранее заключенном договоре должна быть погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по каким-либо иным основаниям. Таким образом, суд счел, что учреждение юстиции правомерно отказало в госрегистрации договора купли-продажи, и в удовлетворении иска отказало.

Получается, что ни в Законе, ни в Правилах не указывается на недопустимость противоречий в Едином государственном реестре. Логика подсказывает, что Реестр не должен содержать таких противоречий. С другой стороны, неясно, почему собственник не может заключить два договора купли-продажи одной и той же квартиры. Может, он продает ее сразу двум покупателям?