О регистрации сделок с недвижимостью (часть 2)

Конечно, в связи с неисполнением одного из договоров продавец может понести убытки. В то время, когда рассматривалось описываемое дело, в статью 20 не были включены некоторые важные в этом случае изменения, в частности, наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами как основание для отказа в регистрации. И тем не менее даже в новой редакции Закон не заявляет о каких-либо противоречиях между представленными на регистрацию недвижимости и уже зарегистрированными сделками. С другой, сугубо нравственной, стороны, решение, принятое судом может вызвать только положительные эмоции. Одновременное заключение нескольких договоров купли-продажи любого имущества хоть и не является злоупотреблением правом, но влечет за собой возможное правонарушение со стороны продавца, который не исполнит взятые на себя обязательства, так как исполнить можно только один из заключенных договоров.
Однако следует помнить, что есть и негативные стороны такого решения судебных органов. Во-первых, это по сути разрешение на вмешательство органов юстиции в отношения между продавцом и покупателем. Получается, что если у продавца нет достаточных оснований для расторжения одного договора в судебном порядке согласно статье 450 Гражданского кодекса, то новый договор он уже заключить не может. В таком случае у него есть всего два возможных варианта действий: либо исполнить первый договор путем регистрации права собственности, либо ждать, пока покупатель не предъявит иск о регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК.

Как же поступить в подобной ситуации? Предположим, что продавец представляет на регистрацию второй договор купли-продажи при первом нерасторгнутом. У регистратора прав справедливо возникает подозрение, что второй договор – не более чем мнимая сделка (согласно пункту 1 статьи 170 ГК). Эта сделка является ничтожной или недействительной и не порождает юридических последствий (согласно пункту 1 статьи 170 ГК). У регистратора прав возникают сомнения в наличии основания для государственной регистрации сделки. Он приостанавливает рассмотрение вопроса на месячный срок (согласно пункту 1 статьи 19 Закона о регистрации) для принятия необходимых мер по получению дополнительных сведений в составе на усмотрение регистратора. В частности, он может направить первому покупателю запрос о наличии у него намерения расторгнуть заключенный договор. В этом запросе указывается на факт подачи в регистрирующие органы второго договора и причину сомнений регистратора. Получив запрос, первый покупатель может обратиться в суд с требование зарегистрировать свое право собственности на недвижимость согласно пункту 3 статьи 551 ГК и заявлением об обеспечении иска путем запрещения ответчику и другим лица, включая регистратора, совершать определенные действия с предметом спора. Если первый покупатель во установленные сроки не отреагировал на запрос, то регистратор считает все свои сомнения устраненными и регистрирует договор. Если в дальнейшем возникнут какие-то споры, то они решаются сугубо между продавцом и всеми его покупателями.

В пункте 6 Обзора говорится о том, что регистрация порождаемого договором аренды недвижимости обременения вещных прав арендодателя на недвижимость правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации, но только при регистрации самого договора аренды, ведь нормы ГК не считают регистрацию права аренды недвижимого имущества обязательной. Как считает ВАС РФ, из пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации следует, что регистрация права аренды не есть государственная регистрация, а есть просто запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого, собственно, и возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Следовательно, если договор аренды не подлежит обязательной регистрации, то не регистрируется и обременение в виде прав арендатора, возникающее в связи с заключением и исполнением этого договора аренды.

Наибольшее количество споров возникает касательно аренды здания или сооружения. В силу различных причин договор процедура государственной регистрации аренды не является желательной для обеих сторон договора. Именно поэтому стороны стараются воспользоваться пунктом 2 статьи 651 ГК, в котором указывается, что регистрация договора аренды здания или сооружения не требуется, если такой договор заключен на срок менее года.

Как правило, договора аренды заключаются двух видов. Самый популярный – заключение договора на срок менее года (скажем, 11 месяцев), по окончании которого договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если конечно досрочно одна из сторон не пожелает заявить об отказе продлевать договор. Второй способ – заключение договора на неопределенный срок, гораздо больший чем год.
Если в договоре нет прямого указания на срок его действия, то в судебных разбирательствах такой договор не считается подлежащим регистрации. Договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника, а это обременение подлежит регистрации в зависимости от тяжести, критерием которой является срок договора. Но для оценивания договора как обременения важен не только этот срок, но и то, насколько быстро и легко арендодатель может освободиться от обременения. Например, в случае заключения договора сроком на 11 месяцев с автоматическим продлением, арендодатель связан договором на срок не более 1 месяцев, так как всегда может прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае, если договор заключен на неопределенный срок, арендодатель вправе расторгнуть его в любой момент с предупреждением арендатору за 3 месяца.

С правовой точки зрения весьма интересен и познавателен пункт 7 вышеуказанного Обзора, в котором упоминаются случай, когда арендатор подал иск к уклоняющемуся от регистрации договора аренды арендодателю. Арендатор также обратился в органы юстиции с требованием зарегистрировать подписанный между арендодателем и арендатором договор аренды здания на срок более 1 года. Свои действия арендатор мотивировал пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса, в котором оговаривается требование государственной регистрации как требование о понуждении заключить договор в порядке, указанном в пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса, которое может предъявляться только в том случае, если в соответствии с законом заключение договора обязательно только для одной из сторон. Ответчик же такой своей обязанности не усматривал и в иске просил отказать. Однако суд удовлетворил иск, обосновав свое решение тем, что в пункте 3 статьи 165 ГК РФ буквально не указано, что она ограничена случаями, когда при отсутствии госрегистрации сделка считается недействительной. Поэтому правила нормы применимы и в тех случаях, когда сделка в отсутствие регистрации признается незаключенной. Именно незаключенной, так как отсутствие регистрации не делает договор недействительным, а только незаключенным. Помимо этого, пункт 4 статьи 445 ГК РФ устанавливает последствия уклонения одной из сторон от достижения соглашения по условиям договора, а не от государственной регистрации.

Следует также отметить, что арбитражный суд не имеет права обязать учреждение юстиции осуществить госрегистрацию сделки с указанной датой регистрации отличной от фактической. Если вследствие незаконного отказа учреждения юстиции в регистрации права заинтересованному лицу нанесен убыток, то лицо вправе потребовать от органа юстиции возмещения этого убытка на основании статей 16 и 1069 ГК РФ и статьи 31 Закона о регистрации.